Этапы продажи недвижимости

Основные этапы продажи квартиры


Бесплатная юридическая консультация:

Главная цель продавца – найти серьезного покупателя, готового заплатить искомую сумму за недвижимость, без длительных и необоснованных торгов.

Желательно искать клиента без посредников, так как агентства недвижимости заинтересованы в дешевой покупке и будут сбавлять цену за недвижимость «до последнего», убеждать клиента в изъянах квартиры и других сложностях самостоятельной продажи.

Оглавление:

Важно соблюсти все правила сделки – оформить договор согласно нормам ГК и получить деньги без существенного риска.

Подготовка к сделке

Этапы продажи квартиры включают тщательную подготовительную работу:

  • оформление правоустанавливающих документов;
  • согласование перепланировки;
  • проверку возможных претендентов на недвижимость.

Юристы рекомендуют брать выписки из домовой книги, Росреестра, чтобы быть в курсе – кто прописан в квартире или временно выписался из нее.


Бесплатная юридическая консультация:

Выписка из регистрационной службы позволит выяснить информацию о собственнике и наличие обременений на жилплощадь, притязаний со стороны третьих лиц.

Условно к подготовительным работам можно отнести тщательный осмотр квартиры и общение с соседями.

Необходимые документы

Их перечень включает:

  • правоустанавливающий документ – договор продажи с прежним владельцем, письменные подтверждения сделки дарения, ренты с пожизненным иждивением, наследования, судебное решение;
  • свидетельство о собственности со всеми реквизитами;
  • кадастровый паспорт и план БТИ на квартиру;
  • договор продажи с новым покупателем – по правилам статейГК РФ;
  • акт приема-передачи;
  • документы об оплате государственной пошлины – в размере 2 тыс. руб.

Если квартиру продает представитель собственника, то необходима нотариально подписанная доверенность.

Часто покупатели также требуют предоставление копии финансового лицевого счета, сведения о котором подтверждают отсутствие задолженности по коммунальным услугам.


Бесплатная юридическая консультация:

Внесение задатка

Такое условие возможно при договоренности между продавцом и покупателем. Часть стоимости квартиры может быть передана по соглашению о задатке.

Оно должно содержать:

  • обязательные сведения о сторонах, включая их паспортные данные;
  • информацию о квартире;
  • ее полную стоимость – цифрами и прописью.

Соглашение может быть составлено в простой форме, но желательно, чтобы оно было удостоверено у нотариуса.

В документе обозначают точный размер задатка, с указанием даты и срока его передачи.

Если продавец откажется продавать квартиру, то он обязан вернуть предоплату в двукратном размере.


Бесплатная юридическая консультация:

Если от сделки откажется покупатель, то он теряет задаток. Можно оформить соглашение об авансе, по которому стороны просто возвращают друг другу оплаченную сумму.

Этапы продажи квартиры

Можно выделить следующие стадии:

  1. Поиск клиента.
  2. Осмотр квартиры.
  3. Условие об окончательной цене.
  4. Проверку документов и юридической чистоты недвижимости.
  5. Заключение предварительного договора и соглашения о задатке (при договоренности).
  6. Подписание основной сделки продажи.
  7. Регистрацию права собственности и передачу денег.

Оплата за недвижимость может предшествовать государственной регистрации, но желательно передавать деньги только после получения покупателем нового свидетельства о праве собственности.

Без посредников

Никто не вправе запретить продавцу заниматься продажей квартиры самостоятельно – подавать объявление в СМИ, договариваться с клиентом, собирать необходимую техническую документацию.

Продажа недвижимости без посредников может сэкономить часть средств.


Бесплатная юридическая консультация:

Это бывает вполне оправданно, так как часто агентства недвижимости требуют за свои услуги солидный процент от сделки (5-10% от стоимости проданной квартиры).

Проблема заключается в том, что самостоятельная продажа квартиры чревата рисками:

  • напороться на мошенников;
  • продешевить сделку ;
  • получить за квартиру сумму, меньше ее реальной стоимости.

Рекомендовано обращаться за помощью к посреднику, который будет брать деньги только после реальной помощи по реализации недвижимости.

По ипотеке

Этапов купли-продажи квартиры по ипотеке будет больше, так как необходимо:

  • позаботиться о заявке на кредит;
  • получить положительный ответ;
  • за счет собственных средств провести независимую оценку недвижимости;
  • получить согласие от продавца на оплату квартиры за счет ипотечных средств (что потребует время – до 1 месяца).

Продажа квартиры за счет денег по жилищному займу осуществляется аналогичным способом, за исключением особенности: покупаемая недвижимость переходит в залог к банку на срок полного погашения кредита.


Бесплатная юридическая консультация:

В новостройке

Покупка квартиры в новостройке требует проверки документов у застройщиков:

  • проектной декларации на многоэтажный дом;
  • свидетельства о собственности на землю;
  • договора долгосрочной аренды.

В остальных аспектах стороны также заключают договор продажи, с обязательным указанием стоимости квартиры и срока передачи недвижимости в собственность покупателя.

Если квартира приобретается на стадии строительства, то она приобретается по договору долевого участия, с обязательной регистрацией сделки в Росреестре.

Интересуют новые правила при продаже квартиры? Смотрите тут.

Под материнский капитал

Такие средства подойдут как часть оплаты стоимости недвижимости – в качестве первоначального взноса за ипотеку или последующей оплаты кредита.


Бесплатная юридическая консультация:

Покупатель, имеющий право на выплату от государства за рождение второго и последующего ребенка, обращается в ПФ РФ с заявлением.

Деньги поступят на счет продавца через месяц после проверки документов.

Средства семейного капитала можно потратить на недвижимость, не дожидаясь, когда ребенку исполнится 3 года. Приобретаемая недвижимость оформляется в долевую собственность на всех членов семьи.

С несовершеннолетними детьми

Если ребенок просто прописан в квартире, то продать недвижимость не составит большого труда. Достаточно выписать несовершеннолетнего и зарегистрировать его по новому месту жительства.

Когда у ребенка в собственности вся квартира или ее часть, то требуется согласие органа опеки, с подтверждением того, что после реализации недвижимости жилищные условия ребенка не будут ухудшены.

Бесплатная юридическая консультация:

Доли недвижимости

Продажа доли недвижимости требует соблюдения правила преимущественной покупки.

Такая доля быть предложена другим собственникам-дольщикам путем подачи специального уведомления. Ответ должен последовать в течение 30 суток.

Если сосед-дольщик отказался купить квартиру по предложенной цене, то собственник вправе реализовать часть недвижимости по цене, не ниже указанной в уведомлении.

Заключение договора

Договор заключается в обычной форме, с указанием информации о сторонах, технических характеристик квартиры – общей и жилой площади.

Обязательным условием сделки будет цена недвижимости, обозначенная цифрами и прописью.


Бесплатная юридическая консультация:

Договор должен содержать:

  • условие о передаче денег;
  • права, обязанности, ответственность сторон.

В документе должны указываются все зарегистрированные на жилплощади лица, с обозначением сроков их снятия с государственной регистрации.

Договор подписывается сторонами, с указанием даты заключения сделки.

Вместе документом договора оформляется акт передачи недвижимости – с обозначением сроков вручения ключей от недвижимости покупателю.

Передача денег

Деньги передаются через банковскую ячейку либо аккредитив:


Бесплатная юридическая консультация:

  • ячейка арендуется покупателем, в нее закладываются необходимые средства, получить которые продавец сможет только после регистрации права собственности;
  • расчеты по аккредитиву осуществляется в безналичной форме, покупатель дает банку поручение о переводе денег на счет продавца в указанные сроки.

Возможна передача денег в наличной форме у нотариуса.

Получение свидетельства о собственности

Свидетельство о собственности оформляется при оформлении заявления в Росреестре.

Вместе с этим документом в регистрирующий орган нужно представить:

  • договор продажи;
  • техническую документацию на квартиру;
  • уведомление о продаже (если отчуждается доля);
  • нотариальное согласие супруга на продажу (если жилье было куплено в браке);
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Срок регистрации составляет 10 дней.

Возможные риски

Основной риск – это продать квартиру мошенникам, которые могут передать собственнику жилья поддельные деньги, либо вовсе отказаться отдать часть суммы после приобретения собственности на недвижимость.

Для покупателя есть риск, что квартира продается недееспособным лицом, либо вовсе не собственником, по поддельным документам.


Бесплатная юридическая консультация:

Риски будут сведены к минимуму, если не торопиться с выбором квартиры и тщательно проверять все документы.

Как составить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире? Читайте здесь.

Как рассчитать налог с продажи квартиры? Подробная информация в этой статье.

Налогообложение

Налог с продажи квартиры подлежит оплате, если она была в собственности у продавца менее 3-х лет (13%).

Для покупателя предусмотрено права на налоговый вычет в размере – максимум 260 тыс. руб.


Бесплатная юридическая консультация:

Заявление на вычет должно быть подано в территориальном управлении УФМС по месту регистрации покупателя.

Продажа квартиры всегда чревата рисками. Следует проявлять осторожность. Даже если есть посредник, нужно не лениться самому контролировать все этапы сделки, передавать деньги только после улаживания всех нюансов продажи – лично или через доверенных лиц.

Источник: http://77metrov.ru/jetapy-prodazhi-kvartiry.html

Продажа недвижимости

У меня не было цели сделать некое пошаговое руководство, имея которое можно все сделать самостоятельно. Такое руководство в принципе нельзя составить- ведь каждый случай уникален.

Надеюсь, что прочитав нижеизложенное, вы будете понимать при продаже и на сделке, что происходит и что должно происходить. А если вы решите прибегнуть к услугам специалиста- будете понимать, что лучше доверить ему, а что- сделать самостоятельно.


Бесплатная юридическая консультация:

Перечислим основные этапы работы при продаже недвижимости — квартиры, комнаты, дома:

  1. Исследование рынка- маркетинг- надо оценить продаваемое Вами имущество
  2. Подготовка квартиры к продаже
  3. Размещение объявлений о продаже
  4. Проведение показов квартиры
  5. Получение авансового платежа и заключение предварительного договора
  6. Проведение сделки купли-продажи
  7. Передача квартиры

Речь идет только о продаже квартиры, в случае же, когда на полученные деньги покупается подменное жилье, добавляется еще одна сделка- покупка.

Есть момент, который почему-то не освещается ни в прессе, ни в передачах по телевизору. Покупка недвижимости является, как правило, самой крупной сделкой, которую совершают люди в своей жизни. Поэтому очень велик психологический стресс, давление ситуации на человека, огромная ответственность- ведь продается самое главное, жилье. Обидно заплатить деньги и остаться без вещи, пусть даже такой дорогой, как автомобиль. Но жизнь продолжается, человек работает, дети ходят в школу. Совсем другое дело- потерять жилье. Вот почему так важно, чтобы рядом с Вами во время сделки, а еще лучше, на всех этапах приобретения недвижимости, находился опытный человек, который понимает смысл всего происходящего и, как бы со стороны, адекватно оценивает ситуацию.

Помню как я помогал разъехаться своим близким родственникам, имея солидный стаж работы на рынке недвижимости. Я просто физически ощущал на своих плечах этот колоссальный груз ответственности, и, как следствие этого, лепил одну ошибку за другой. Вот тут я вспомнил афоризм: «Смотреть на драку и участвовать в драке- две совершенно разные вещи!»

Рассмотрим по этапам процесс продажи недвижимости.

Оценка квартиры.

В агентство обратилась женщина с просьбой помочь ей продать однокомнатную квартиру на Патриарших прудах. Среди жилого фонда этого района Москвы однокомнатные квартиры наперечет, однако, агент, заключавший договор, быстро глянул в базу данных и оценил квартиру, исходя из средней стоимости квадратного метра в районе метро «Пушкинская». Когда вышло объявление о продаже квартиры, был шквал звонков. Продажа была приостановлена, цена поднята на 50%, и через 2 недели квартира была успешно продана. Желающих было всего два человека. Конечно, решать самому продавцу, привлекать риелторов или проводить оценку и рекламу самостоятельно, но лучше, если вопрос о цене в объявлении будет изначально решен профессионалом. Не менее важно представлять стратегию рекламной кампании. В зависимости от конкретной ситуации надо решить, давать ли объявление с ценой выше рынка, насколько выше, какими темпами понижать стоимость в объявлениях, если нет звонков и показов.

Подготовка квартиры к продаже.

Естественно, товар- Вашу недвижимость- надо показать лицом. Но это не значит, что для продажи квартиры необходимо затевать дорогостоящий евроремонт. Как правило, такой ремонт никогда не окупается. А вот сделать предпродажную подготовку квартиры, косметический ремонт, вынести лишнюю мебель или, наоборот, поставить пуфик или шкафчик, которые придадут уют квартире- имеет смысл. Для специалиста, который просмотрел не один десяток квартир, очевидно, как с минимальными усилиями и затратами привести квартиру в порядок и придать ей привлекательный вид.


Бесплатная юридическая консультация:

Мы продавали однокомнатную квартиру. Место, этаж, дом- все было плюсами квартиры. Но в комнате в алькове стоял огромный шкаф, а посередине — кровать. Из-за этого комната казалась крошечной и неудобной. Поначалу хозяин отказался что-то менять, мол, и так продадим, но после пятого просмотра сдался. Последний штрих- ваза с цветами на журнальном столике- и квартира обрела нового хозяина.

Размещение объявлений о продаже

Проведение показов квартиры

Получение авансового платежа и заключение предварительного договора

ВНИМАНИЕ! На этом этапе помощь риэлтора необходима!

После осмотра Вашей квартиры потенциальный покупатель дал согласие на покупку. В качестве обеспечения взятых сторонами обязательств, принято заключать предварительный или авансовый договор, при подписании которого покупатель передает продавцу или представителям продавца некую залоговую сумму (про аванс, задаток и залог я не раз писал в своей рассылке. Более подробно ЗДЕСЬ). Предварительный договор- очень важный документ, в котором стороны прописывают все условия сделки: цена квартиры, сроки проведения сделки, форма и место проведения расчетов, сроки освобождения квартиры и многое другое. Фактически, это сценарий сделки, можно сказать, что сам договор купли-продажи является вторичным. Потому так важно, чтобы при подписании предварительного договора присутствовал Ваш риелтор. Существует слишком много нюансов, и, даже прочитав всю имеющуюся литературу по вопросу, человеку бывает сложно понять юридические формулировки и отстоять свои интересы. Часто люди, заключив подобный договор, чувствуют, что ситуация зашла слишком далеко, и только на этом этапе обращаются к специалистам. Возможностей помочь отстоять Ваши интересы при заключенном договоре намного меньше.

Источник: http://re77.ru/prodazha-nedvizhimosti

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.


Бесплатная юридическая консультация:

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.


Бесплатная юридическая консультация:

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:


Бесплатная юридическая консультация:

  • – будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:


Бесплатная юридическая консультация:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.


Бесплатная юридическая консультация:

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Документы, которые нужны для регистрации:

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.


Бесплатная юридическая консультация:

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн. рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену. Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(–) х 0,13 =рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно. Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Источник: http://biznesluxe.ru/works/kak-proisxodit-tipovaya-sdelka-kupli-prodazhi-obychnoj-kvartiry/

Купля-продажа квартиры: этапы, правила и порядок проведения сделки

Порядок купли-продажи состоит из нескольких последовательных процедур, выполнять которые нужно предельно внимательно, не упуская из вида ни одной детали. Как совершается сделка купли-продажи квартиры?

Независимо от того, кто вы — покупатель или продавец, вам необходимо подготовить пакет документов. Позаботьтесь об этом заранее и просчитайте свои действия наперед. В статье мы подробно рассмотрим все этапы сделки купли-продажи — какие документы нужны, как и где заключается договор купли-продажи квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону . Это быстро и бесплатно !

Что такое купля-продажи квартиры

Договор представляет собой письменное соглашение, по которому продавец передает покупателю квартиру, а последний в свою очередь передает продавцу деньги за нее. Процедура сделки купли-продажи квартиры имеет строгую последовательность.

Сделка считается совершенной с момента подписания. Также к договору обязательно нужно составить акт приема-передачи. Он подтверждает факт, что продавец передал квартиру покупателю.

Заключенное соглашение одновременно служит основанием для регистрации договора в органах Росреестра. На каждом экземпляре должны стоять его отметки штамп регистратора и федеральная печать.

Рассматриваемая сделка имеет ряд особенностей. Например, вы вправе снизить сумму налога на доходы от продажи объекта недвижимости за счет налогового вычета.

Он предоставляется на основании декларации и заявления. Также если вы состоите в браке, то супруг(-а) не в праве претендовать на жилплощадь, полученную вами по договору дарения.

Плюсы соглашения заключаются в следующем:

  • возможность заключить договор между родственниками и близкими друзьями;
  • в договоре можно указать дополнительные условия;
  • оспорить подписанный договор непросто.

Документы для купли-продажи квартиры

Как проходит сделка купли-продажи квартиры? Это длительное и сложное мероприятие начинается со сбора пакета документов.

Подробно опишем необходимые бумаги. Вся документация условно делится три категории:

  1. Правоустанавливающая.
  2. Правоподтверждающая.
  3. Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя.

В обязательный перечень документов входят:

  1. Паспорт (оригинал и его копия). Если продавцом выступает несовершеннолетнее лицо, понадобится свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей.
  2. Сам договор. Заранее подготовьте три экземпляра: два уйдут сторонам, один — в регистрирующий орган. Соглашение подготавливается в письменной форме. Также подготовьте акты приема-передачи по числу договоров.
  3. Свидетельствоо регистрации брака и согласие супруга(-и) на совершение сделки. Требует нотариального удостоверения. Если есть брачный договор, то предоставляется его нотариально заверенная копия. Если вы получаете квартиру по договору дарения или по завещанию, согласие супруга не требуется.
  4. Квитанция об оплате государственной пошлины. В ней обязательно должны быть указаны реквизиты: номер чека, дата, наименования банка. Предоставляются копия и оригинал. В среднем размер пошлины равен 2000 рублей.
  5. Заявление о государственной регистрации права. Составляется отдельно от каждой стороны соглашения.
  6. Нотариальная доверенность. Подать документы на регистрацию могут не только продавец и покупатель, но и любое лицо, имеющее доверенность от сторон. В ней указываются точные полномочия доверенного. В практике распространены случаи, когда одно лицо сдает бумаги как от покупателя, так и от продавца.

Читайте также:

Этапы покупки квартиры

В чем заключается процесс продажи квартиры и что для этого нужно? Для начала выберите способ покупки: самостоятельно или через агента по недвижимости. И тот и другой метод имеет множество плюсов и минусов.

Если вам оказывает помощь риелтор, вы сэкономите время и силы на оформлении документов, выборе подходящего варианта, изучении рынка недвижимости.

Специалист сделает львиную часть работы за вас. Однако не забывайте, что при этом вам придется платить ему вознаграждение. Единого тарифа не установлено, в среднем риелтору полагается от 1 до 4 % от общей стоимости покупки.

Если же вы решили купить квартиру самостоятельно, вам придется изучить массу информации на эту тему — читать газеты и журналы, консультироваться у друзей, искать данные в сети.

Вы будете просматривать десятки вариантов квартир в день и думать, подходит ли вам такое жилье или нет. Но при самостоятельной покупке есть плюс — вы сэкономите деньги.

Важно. Процедура покупки может занять 1–2 месяца, а может затянуться на полгода. Все зависит от того, насколько срочно вам нужно вложить деньги в недвижимость.

В назначенный день свяжитесь с продавцом повторно и подтвердите встречу.

На что нужно обращать внимание в первую очередь:

  1. Удаленность от центра и транспортная доступность. Если вы ежедневно пользуетесь общественным транспортном, уделите этому пункту особое внимание. Особенно если речь идет о новостроящихся кварталах.
  2. Подъезд — по нему создаётся общее впечатление о доме и соседях, а также о деятельности управляющей компании.
  3. На каком этаже находится квартира. Если на верхних, убедитесь, что нет потеков с крыши, если на первом — проверьте, нет ли повышенной сырости.
  4. Расположение на этаже. Если квартира угловая, поинтересуйтесь, холодно ли в ней в холодное время года.
  5. Ремонт. Иногда на первый взгляд может показаться, что в квартире хороший ремонт. Однако при более детальном изучении наружу всплывают различные неприятности: дешевые материалы, некачественная работа. Поинтересуйтесь, когда именно проводились работы.

Если жилье вам понравилось, начинайте переговоры с продавцом. Если вы заметили недостатки в квартире,попытайтесь уменьшить цену на 10–15%. Если продавец готов снизить цену на 20% и более, насторожитесь. Попытайтесь выяснить причину такой «щедрости».

Далее следует внести задаток. Он гарантирует серьезность намерений как с вашей стороны, так и со стороны продавца. Также необходимо проверить документы на квартиру. Обратите внимание на следующие моменты:

  1. Подлинность документов. Верьте только информации с оригиналов документов или с нотариально удостоверенных копий.
  2. Отсутствие обременений на жилье. Убедитесь, что квартира не находится в залоге, что на неё нет наследников или что она свободна от прав третьих лиц.
  3. С помощью домовой книги проверьте факт отсутствия прописанных лиц в квартире.
  4. Если владельцев несколько, получите документальное подтверждение согласия каждого.

Регистрация купли-продажи. Это обязательная процедура, без нее сделка будет считаться недействительной. Срок регистрации занимает до 30 дней. После того как вы зарегистрировали право собственности, происходит оплата квартиры и передача ключей собственника.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры

Рассмотрим подробно, как происходит сделка на практике.

Через ячейку

Условия сделок с участием банковской ячейки идеально подходят для сделок с недвижимостью. Ячейка в банке представляет собой маленький сейф в хранилище. Организация не контролирует, что именно гражданин хранит в ячейке, она контролирует доступ к сейфу и обеспечивает его охрану.

При передаче денег обеспечивается полная конфиденциальность. Как правило, арендатором ячейки выступает покупатель недвижимости. Забрать эти деньги продавец сможет только после выполнения особых условий. Например, после регистрации права собственности.

По ипотеке

Для оформления займа вам нужно собрать необходимый пакет документов и отнести его в банк. Далее следует выбрать квартиру. Она должна соответствовать техническим нормам и санитарным правилам. После того как банк одобрит вашу заявку, вы получаете денежные средства, которые должны потратить строго по назначению.

Будьте внимательны, на квартиру не должны быть наложены обременения. Продавец получает заслуженные деньги за квартиру, а покупатель на протяжении установленного ипотечного срока (как правило, он составляет 15–20 лет) выплачивает ежемесячные платежи.

Через агентство

Риелторское агентство — отличный инструмент для совершения купли-продажи недвижимости. Каждая из сторон вправе обратиться за помощью к риелтору.

Специалист проанализирует рынок недвижимости и найдет удачный вариант именно для вас. Также он проконсультирует вас и ответит на все необходимые вопросы, поможет собрать нужные документы и проведет переговоры со встречной стороной.

За совершение всех этих действия агентству положено вознаграждение. Как правило, это 2–4% от общей суммы продажи объекта, хотя в каждой ситуации цифры могут различаться.

При выборе агентства обратите внимание на его репутацию — изучите отзывы и комментарии об организации.

С материнским капиталом

Закон позволяет с помощью маткапитала улучшить жилищные условия семьи. Для этого вы должны быть обладателем сертификата — именного документа государственного образца с уникальным номером.

Если сделка реализуется с привлечением таких средств, номер сертификата всегда указывается в договоре.

Если вы уже выбрали квартиру, то после заключения соглашения на куплю-продажу необходимо обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ с заявлением. В нем вы указываете цель, на которую деньги будут потрачены. Также к заявлению вы прилагаете все необходимые документы.

По переуступке

Схема сделки купли-продажи квартиры с помощью переуступки выглядит следующим образом. С ее помощью новый покупатель, совершая выплаты по договору переуступки, приобретает права и обязанности по договору с застройщиком.

Переуступку сложно назвать способом купли-продажи. Скорее это инструмент, с помощью которого меняется сторона (дольщик или покупатель) в договоре с застройщиком. Наиболее часто она распространяется на первичном рынке недвижимости.

Как происходит расчет

Правила продажи недвижимости подразумевают разные способы расчета. Помимо банковской ячейки, используется прямая (личная) передача денег с распиской, заверенной сторонами. Такой способ приемлем, если стороны полностью доверяют друг другу.

Однако, несмотря на близкие отношения со встречной стороной, расписка, подтверждающая факт передачи денег, необходима.

Опишите подробно, когда и кем переданы деньги, в какой сумме. В случае непредвиденных обстоятельств она станет доказательством в суде.

Также стоит упомянуть аккредитив — счет в банке, открываемый под определенную сделку. Аккредитив схож с расчетом через банковскую ячейку. Различие лишь в том, что деньги кладутся на него до выполнения условий договора.

Если одной из сторон сделки выступает организация, то расчеты происходят по безналичной форме оплаты.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Где подписывается договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит? Часто стороны подписывают договор прямо в банке, где арендована ячейка.

Перечень платных услуг, без которых сделку совершить невозможно, выглядит следующим образом:

  • оформление сделки у нотариуса — цена за совершение сделок варьируется от 0,1 до 0,4% от общей суммы недвижимости;
  • размер госпошлины — средняя стоимость составляет 2000 рублей;
  • справка из БТИ — 500 рублей;
  • оценка квартиры — 1300 рублей;
  • плата за ячейку в банке — от 3 до 5 тысяч рублей;
  • составление и регистрация соглашения составляют от 2 до 3 тысяч рублей.

В порядок купли-продажи квартиры могут добавиться юридическое сопровождение сделки, услуги риелтора.

Заключение

Проведение сделки купли-продажи недвижимости состоит из последовательных этапов. Обратите особое внимание на подготовку документов и выбор квартиры. Обязательно проверьте соответствие недвижимости всем предъявляемым требованиям. При выполнении нужных действий сделка пройдет быстро и без проблем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник: http://101jurist.com/nedvizhimost/kuplya-prodazha-kvartiry-etapy.html

Алгоритм покупки недвижимости в 2018 году

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.

В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры. Интеллект карта для покупателей скачайте себе

Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте статью: Алгоритм продажи квартиры

Внимание, изменение в законе! С 02.06.2016 года сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению . Так же нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже недвижимого имущества принадлежащего несовершеннолетним или недееспособным гражданам.

Содержание статьи подробное:

Алгоритм купли продажи квартиры

1 шаг:

Определите юридический статус квартиры:

  • без зарегистрированного права собственности (первичка)
  • с зарегистрированным правом собственности (вторичка)

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка» Читать подробнее

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах . Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет. Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН (Имя владельца я изменила) Эта выписка получена через Сервис электронных выписок из ЕГРН . Там можно заказать:

  • выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
  • так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите правоустанавливающие и право подтверждающие документы на квартиру .

Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость. Внимательно изучите их. Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

Составьте и подпишите за столом переговоров с продавцом Предварительный договор купли-продажи.

Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:

Составьте Договор купли-продажи, согласуйте его с Продавцом.

  • Видео консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи квартиры за счет кредитных средств Сбербанка

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:

Все участники сделки подают в Росреестр заявления о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Можно подать документы через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.

Получите от специалиста отдела приема документов расписку с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;

список документов, количество оригиналов и копий; персональные данные

Уточните место получения зарегистрированных документов.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы, удостоверенные регистрационной надписью

Получите Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы со штампом о регистрации перехода права. ( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

  • ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года
  • Правила ведения Единого государственного реестра прав
  • Гражданский кодекс РФ
  • Жилищный кодекс РФ
  • Семейный кодекс РФ.

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.ru

Алгоритм покупки недвижимости в 2018 году : 22 комментария

Ответ для Сергея. То есть на момент подписания ДКП, он утаил от покупателя, что возбудил процедуру банкротства и не имел права подписывать договор. Теперь вам нужно найти его финансового управляющего, предъявить требование кредитора. Или уж дождаться, когда он сам на вас выйдет. В любом случае — вы добросовестный приобретатель ( и это была не кабальная сделка ?). Это мои рассуждения. На самом деле ни разу не сталкивалась с такой ситуацией. Вам нужен юрист, который «в теме».

Добрый день, еще вопрос: Если продавец квартиры (физ.лицо) через месяц после подписания ДКП признан банкротом, то ДКП считается недействительным? Если да, то деньги покупателю не возвращаются?

Ответ для Дарьи. Кадастровый инженер бесплатно не работает, в любом случае вам эти затраты пришлось бы понести.

Добрый вечер, хотим расторгнуть агентский договор, нам готовы вернуть сумму договора, но хотят удержать с нас сумму за постановку на кадастровый учет? В договоре это прописано, но выглядит все как навязанная сделка. Это законно?

Ответ для Сергея. Аванс не является обеспечительным платежом. Авансовое соглашение — разновидность предварительного договора (сокращенный вариант), включающий условие — передача аванса. Для целей оформления сделки с недвижимостью малопригодный документ. Прочтите статью: http://exspertrieltor.ru/2017/09/19/zadatok-za-nedvizhimost/

Добрый день! Еще 2 вопроса: 1. «Предварительный договор купли-продажи» и «авансовое соглашение» — это одно и то же? 2. «Аванс» и «обеспечительный платеж (в качестве гарантии оплаты объекта)» — это одно и то же?

Ответ для Галины. Для сделки и регистрации права собственности не нужен. Технический план может понадобиться при последующей продаже, если у покупателя будут ипотечные средства. Однако банк попросит свежий документ.

Здравствуйте, подскажите я покупаю квартиру и потерян план квартиры ( схема) нужен ли он мне в дальнейшем. Спасибо

Дополнение к предыдущему вопросу. Сведения о задолженности надо сравнить с ценой квартиры? И еще: какая у Вас почта, чтоб если что, спросить подробнее?

Ответ для Сергея Стоит получить у банка сведения о задолженности на момент подписания отступного.

Безопасно ли покупать квартиру у банка-собственника, которая была отобрана у должника менее трех лет назад по соглашению об отступном? Какие здесь могут быть подводные камни?

Ответ для Сергея. Вообще передаточный акт может быть включен в Договор купли-продажи. Формулировка в вашем договоре «корявая» ))) На усмотрение регистратора…

А можно обойтись без передаточного акта? У нас (Екатеринбург) риелторы составили договор с фразой «Стороны пришли к соглашению, что квартира будет передана … без передаточного акта …». И далее: «Обязательства продавца … считаются исполненными после подписания сторонами настоящего договора и государственной регистрации перехода права собственности …»

Ответ для Олега. Нет.

Добрый день. покупаем квартиру у бывших супругов, долевая собственность, в случае оформления одной сделкой нужны ли уведомления о праве преимущественной покупки? Спасибо

Ответ для Сергея Сейчас у Сбербанка есть замечательная услуга «Безопасная сделка». Рекомендую именно ее. В этой статье прочтите:http://exspertrieltor.ru/2016/04/11/peredacha-deneg-za-kvartiru/

Здравствуйте, как вы считаете какой алгоритм закладывания денег в ячейку и передачи покупателю расписки наиболее правильный для обеих сторон и снимает риск мошенничества ? 1.Нужна ли ячейка с описью вложения(заложенной суммы) 2. В договоре банковской ячейки прописать, что продавец может забрать деньги предъявив: • Договор с отметкой • Копию расписки с подписью покупателя 3.Написать заявление, что деньги продавцом пересчитаны(сумма) и заложены в присутствии продавца в полном размере. 4.Взять у продавца копию расписки с гарантийным письмом, что он обязуются в день перехода права собственности передать расписку продавцу.

Ответ для Иры. Все дело в том, что сделка заключенная недееспособным ничтожна. Росреестр ведет список таких лиц, но он доступен нам только по решению суда. Вообще, покупатель вправе запросить такой документ. Вам решать.

Читала, что у собственника надо попросить заключение врачей нарколога и невролога. Это обязательно? Я покупала на авито квартиру и без этого обошлось. Обычная семейная пара, в возрасте. Если их прописано двое, то что же, и у них просить справку? Или это относится только к лицу, с которым подписываю договор? Скорее, меня пошлют проверить голову )))

Ответ для Артема. Пишите на эл.почту:

Добрый день. Можно вам лично задать вопрос о продаже квартиры?

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Автор и основатель интернет ресурса

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я более 12 лет сопровождаю сложные и очень сложные сделки и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.

На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на абсолютно все вопросы о сделках с недвижимостью и процедуре регистрации права собственности. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» (вступил в силу 02.01.2017 г)

Этому сайту уже более трех лет и только за последний год его посетили более человек, каждый из них получил самую свежую информацию об изменениях в законах и процедурах, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы. Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet и качества сайта от Яндекс размещены внизу страницы

Так же я являюсь автором проектов: Лучшие пособия для сделок с недвижимостью. Риэлторский интернет-клуб «Вертикаль» Онлайн-сервис «Конструктор договоров для сделок с недвижимостью»

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Источник: http://exspertrieltor.ru/algoritm-sdelki/